田舎もんの不動産金融ブログ　

2008年のリーマンショックは、政策金利0.5%・長期金利1.5%前後の低金利下で起きた「流動性ショック」でした。CMBSとノンリコースローンが止まり、短期借入で回していた新興デベロッパーや私募ファンドが借り換えできずに倒れ、東証REIT指数は7割下落しました。2026年の金利上昇は、資金調達市場が機能したまま借入コストと要求利回りが上がる「金利ショック」で、先に落ちたのは価格ではなく量です。二つの冬の違いと共通点を、公表データで並べます。

不動産クラウドファンディングの償還は、ファンドの出来より事業者の継続と資金繰りで決まります。2026年に業務停止・許可取消・廃業が相次いだ事業者に共通する兆候を手がかりに、許可・登記、貸借対照表、ファンド設計、運用実態の4層で事業者を見る10のポイントと、当ブログが使っている分析シートの項目を整理します。

2026年1月から10月末までの10か月で、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの想定利回りは、株式・J-REIT・国内債券・金のリターンと比べてどの位置にあったのか。日経平均+25.7%、J-REIT約−15%、金−7.9%という市場の実績と、想定7%の契約利回りを同じ物差しに並べ、株・REIT・金がすべて上がった昨年(2025年)との順位の入れ替わり、償還遅延と金利上昇で変わった「7%の意味」を整理します。

TECRAの親会社グループ、モンゴルのInvesCore NBFIが2026年6月中間決算を開示しました。貸出残高は半年で26%増、純利益は前年同期比で約5割増。一方で延滞率は13.5%に下がったもののNPL比率は10.2%に上がり、2025年末に表面化した借入コベナンツ違反は一部の貸し手から違反を不問にする合意(免除)を得た段階です。前回記事（2025年末決算）からの変化と、TECROWD投資家が見ておきたい点を整理します。

不動産特定共同事業(不特事業)を「やる側」のメリットを、資金調達・自己資金の回転・収益源・顧客基盤・許可の信用の5つに分けて再確認します。許可要件や税制特例、2026年8月の施行規則改正後にメリットがコストに変わる条件も整理します。

2026年10月30日に東証グロースに上場したトグルホールディングス。AIでオフマーケットの土地を束ねてデベロッパーに売るLand Creation事業の仕組み、用地仕入れ販売の同業とのPER比較、公募割れとなった初値とその後の値動き、次の決算で見るべき点を整理します。

政策金利1.25%、10年国債利回り3%台。長く続いた低金利の終わりは速く来ました。住宅・投資用不動産・デベロッパー・J-REIT・金融機関の5つの経路で何が起きるのか、すでに出ている変化、価格がまだ崩れていない理由、冬の時代が来るとすれば誰が苦しむのかを整理します。

2026年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正を整理。利回りの根拠・出資金の使途・利害関係人取引の開示が必須になり、利害関係人への売却は鑑定評価額相当の価格が求められます。投資家が12月以降に見るべきポイントもまとめます。

系統用蓄電池の想定利回りがここ1〜2年で低下している背景を、需給調整市場・卸市場・長期脱炭素電源オークション・コスト面の4つの観点から整理します。

この記事の結論(3行)金利が上がっても、キャップレート(不動産の利回り)は同じだけ上がるとは限らない。間にある「スプレッド」が伸び縮みして吸収するから。そのスプレッドは今、日本だけでなく米国・欧州・アジアのコア物件でも歴史的に薄い。パリやロ...

センス・トラストの不動産クラウドファンディング「SENSE OWNERS」1号ファンド（東京都中央区八丁堀、既存ビルを再生するホテル開発）を2026年7月に現地確認。残存テナントの状況、LTV91.3%・劣後出資ゼロの資金構成、約款の読み方を整理します。

不動産クラウドファンディング「CAMEL」を運営するグローバルクラウドエステート(GCE)は非上場ですが、2026年4月のジェリービーンズグループ(3070)の資本業務提携と、7月のBirdman(7063)の業務提携という上場企業側の適時開示で、株主構成と財務が見えました。4月に5.5%を1億円で取得した相手はGCEではなく既存株主であること、7月には大株主の顔ぶれが変わりサンライフコーポレーションが新規に登場したこと、総資産81.9億円に対して純資産0.96億円という財務を、開示資料から整理します。

ダーウィンアセットパートナーズの2026年3月期決算を更新。売上高は107.9億円と前期比36%増、営業利益も過去最高を更新したが、営業外費用2.2億円でほぼ相殺され純利益は271万円。特別損失に計上された前期損益修正損の意味、立替金・未成工事支出金・預り金が膨らむBSの読み方、投資家として確認したい点を整理する。

TECRAの親会社INVESCOREの2025年末決算が開示されていました。2024年からの傾向で、貸倒引当金繰入額の急増が懸念されています。また、財務諸表の監査報告書および注記に重要な記載があり、2025年12月31日時点で、海外開発銀行...

GATES株式会社の2025年12月期決算を分析。売上高230.9億円、粗利率19.2%へ改善し営業利益は5.5億円と前期の3.7倍。一方で営業外費用3.3億円が利益の6割を食い、総資産は29.5億円から78.9億円へ拡大、自己資本比率は5.1%。親会社GATES GROUPのBSを単純合算してはいけない理由と、ナスダック上場計画の現状も整理する。

物件所在が以下のとおりで、広めの一筆の土地の一部に借賃権を設定して住宅を建てるので、地図上で場所を特定すること難しく、現地に行く以外に場所を具体的に特定することができません。　所　　在：墨田区横川一丁目22番1　地　　積：1,297.42㎡...

今話題なので来てみましたが、定点観測しないと工事の進捗状況はわかりませんよね。でも、よく見ると囲いの中に人影が。工事は止まってはいないようです。

建物ありました。ベランダがないので、エアコンは屋上なんですね。運用終了予定日：2026年8月31日

開発型32号（借地スキーム）昨年12月の訪問時は、前書面で「建築中」と記載されているにも関わらず未着工でしたが、本日訪問したところ、基礎工事が始まってました。建築看板を確認したところ、スケジュールに変更がありました。着工予定：R7年12月2...

暇つぶしに資産運用EXPOを覗いてきました。入口付近の「CAMEL」と「日本ホールディングス」がワイワイやってるのが印象的でしたね。ワイワイやり過ぎて怒られたらしいですが。「とりあえずやってます」的な印象も受けたブースもありました。念のため...

宮城県富谷市の「事業用地EXITファンド」について、登記情報や現地の状況を調査した結果、いくつか気になる点が見えてきました。現時点で判明している内容を共有します。1. 対象地の現状：「山」「小さな飛び地」対象地の所在（富谷市明石西ノ入）を確...

最近、ヤマワケエステートの「水納島案件」が話題となっていますね。 私自身、直近のレポート詳細までは把握できていないため、深入りは避けつつも、公開情報をもとに現在の状況を整理してみました。正直な感想としては、西側プロジェクトに関与している京阪...

不動産特定共同事業法施行規則の一部改正に当たり、パブリックコメント（意見公募手続）が実施されています。（）建築に関する事項、評価額に関する事項について、条文新設されていますので一部抜粋します。真面目にやってれば、大したことない内容です。【第...

フェーズ１・２で、湯島3丁目413番1（赤枠）と412番（赤枠）を取得、フェーズ３で411番3（青枠）を追加取得予定。ちなみに、ストリートビューでみると、412番は風俗店だったことが分かります。※風俗店の閉店が2024年8月で、TRIADの...