田舎もんの不動産金融ブログ　

東証は2026年11月9日、ケネディクスがスポンサーの戸建賃貸特化型REIT「KDX Kolet投資法人」の上場承認を、投資法人の申出により取り消しました。取得予定資産919億円、調達予定額約525億円、11月25日上場の計画でした。取りやめの理由は公表されていませんが、目論見書と市場データを並べると、既存J-REITがNAVの0.8倍・分配金利回り5.6%で買える中での値付けの難しさが見えてきます。

JTの調整後営業利益は2024年度7,426億円から2026年度見込1兆790億円へ伸びました。牽引役は値上げとM&Aです。たばこ事業の利益の47%はロシア・トルコ・米国などのEMAが稼ぎ、そのロシア法人7社が11月5〜6日の大統領令で一時管理下に置かれました。成長の中身、買収の歴史、地域別の利益構成を決算資料の数字で整理します。

別荘を年10泊から共同購入できる「NOT A HOTEL」のNOTAが12月9日に東証グロースへ上場します。売上の9割超はライセンス売上とアセット売上という「販売」のフロー収益で、管理費や宿泊料のストック収益はまだ1〜2割弱。2027年3月期予想PER34倍、吸収金額276億円、売出比率7割というIPOを、収益の中身とバリュエーションから整理します。

銀行の不動産向け融資審査が厳しくなると、不動産特定共同事業（不特事業）やソーシャルレンディングの案件は増えるのか。結論は「増える。ただし増えるのは、銀行が貸さなくなった層の案件」です。1990年の総量規制の後には不動産小口化商品の事業者が倒産して不特法が制定され、2018年のスルガ銀行問題の後には投資用不動産向け融資の実行額が急減し、ソーシャルレンディングは行政処分の連鎖、不特法のクラウドファンディングは事業者数が約100社から276社へ増えました。2026年の銀行はまだ不動産業向け貸出を年7%前後で増やしていますが、金融庁と日本銀行の「監視」は強まっています。不特法の一般投資家向け商品は93%が銀行借入なしで物件を持つ、銀行融資の代替そのものです。案件が増える局面で投資家が見るべき兆候と、事業者のファンド依存度の見方を整理します。

不動産特定共同事業者に内部監査の義務はあるのか。不特法と施行規則に内部監査の規定はなく、法定の「監査」は公認会計士・監査法人による会計監査です。一方で許可審査の実務では、業務方法書の「法令遵守体制(体制整備、内部監査、研修等)」と社内規程の整備を求められ、内部監査規程は大半の事業者が持っています。ただし許可後に実施を確かめる仕組みはなく、内部監査が問われるのは処分のとき。ヤマワケエステート、みんなで大家さん販売の処分事例と金商法の第二種業者との比較から、「規程はあるが実施は少ない」と考える理由と、投資家が確認できる手がかりを整理します。

2026年11月3日の米中間選挙は、民主党が下院に加えて上院も奪還する結果になりました。翌日の市場はドル安・米金利低下・AI半導体株安で反応し、日経平均は一時3,000円超安。ただし大統領の拒否権と上院の60票ルールで大型立法は通らず、2027年の焦点は12月11日のつなぎ予算、春〜夏の債務上限、AI・関税・イラン戦費をめぐる議会の監視に移ります。「中間選挙後12か月はS&P500が19戦19勝」という季節性、12月に利上げが見込まれるFRBと日銀、原油100ドルという環境を踏まえ、米国株・米国債・ドル円・日本株・金・不動産の資産クラス別に、日本の個人投資家の視点で戦略を整理します。

「不動産鑑定士の鑑定評価を取得」と「第三者機関の価格調査済み」は同じものではありません。ただし、同じ鑑定士が同じ前提で見れば数字は大きく変わらないのが実態です。違うのは、前提がどこまで検証され、誰に見せる前提で作られ、誰が責任を負う文書かという点です。鑑定評価・価格調査・宅建業者の価格査定の3つを根拠法令と成果物から整理し、2026年12月1日に経過措置が切れる不動産特定共同事業法施行規則の改正で、契約前書面のどこを読めばよいかをまとめます。

2008年のリーマンショックは、政策金利0.5%・長期金利1.5%前後の低金利下で起きた「流動性ショック」でした。CMBSとノンリコースローンが止まり、短期借入で回していた新興デベロッパーや私募ファンドが借り換えできずに倒れ、東証REIT指数は7割下落しました。2026年の金利上昇は、資金調達市場が機能したまま借入コストと要求利回りが上がる「金利ショック」で、先に落ちたのは価格ではなく量です。二つの冬の違いと共通点を、公表データで並べます。

不動産クラウドファンディングの償還は、ファンドの出来より事業者の継続と資金繰りで決まります。2026年に業務停止・許可取消・廃業が相次いだ事業者に共通する兆候を手がかりに、許可・登記、貸借対照表、ファンド設計、運用実態の4層で事業者を見る10のポイントと、当ブログが使っている分析シートの項目を整理します。

2026年1月から10月末までの10か月で、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの想定利回りは、株式・J-REIT・国内債券・金のリターンと比べてどの位置にあったのか。日経平均+25.7%、J-REIT約−15%、金−7.9%という市場の実績と、想定7%の契約利回りを同じ物差しに並べ、株・REIT・金がすべて上がった昨年(2025年)との順位の入れ替わり、償還遅延と金利上昇で変わった「7%の意味」を整理します。

TECRAの親会社グループ、モンゴルのInvesCore NBFIが2026年6月中間決算を開示しました。貸出残高は半年で26%増、純利益は前年同期比で約5割増。一方で延滞率は13.5%に下がったもののNPL比率は10.2%に上がり、2025年末に表面化した借入コベナンツ違反は一部の貸し手から違反を不問にする合意(免除)を得た段階です。前回記事（2025年末決算）からの変化と、TECROWD投資家が見ておきたい点を整理します。

不動産特定共同事業(不特事業)を「やる側」のメリットを、資金調達・自己資金の回転・収益源・顧客基盤・許可の信用の5つに分けて再確認します。許可要件や税制特例、2026年8月の施行規則改正後にメリットがコストに変わる条件も整理します。

2026年10月30日に東証グロースに上場したトグルホールディングス。AIでオフマーケットの土地を束ねてデベロッパーに売るLand Creation事業の仕組み、用地仕入れ販売の同業とのPER比較、公募割れとなった初値とその後の値動き、次の決算で見るべき点を整理します。

政策金利1.25%、10年国債利回り3%台。長く続いた低金利の終わりは速く来ました。住宅・投資用不動産・デベロッパー・J-REIT・金融機関の5つの経路で何が起きるのか、すでに出ている変化、価格がまだ崩れていない理由、冬の時代が来るとすれば誰が苦しむのかを整理します。

2026年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正を整理。利回りの根拠・出資金の使途・利害関係人取引の開示が必須になり、利害関係人への売却は鑑定評価額相当の価格が求められます。投資家が12月以降に見るべきポイントもまとめます。

系統用蓄電池の想定利回りがここ1〜2年で低下している背景を、需給調整市場・卸市場・長期脱炭素電源オークション・コスト面の4つの観点から整理します。

この記事の結論(3行)金利が上がっても、キャップレート(不動産の利回り)は同じだけ上がるとは限らない。間にある「スプレッド」が伸び縮みして吸収するから。そのスプレッドは今、日本だけでなく米国・欧州・アジアのコア物件でも歴史的に薄い。パリやロ...

センス・トラストの不動産クラウドファンディング「SENSE OWNERS」1号ファンド（東京都中央区八丁堀、既存ビルを再生するホテル開発）を2026年7月に現地確認。残存テナントの状況、LTV91.3%・劣後出資ゼロの資金構成、約款の読み方を整理します。

不動産クラウドファンディング「CAMEL」を運営するグローバルクラウドエステート(GCE)は非上場ですが、2026年4月のジェリービーンズグループ(3070)の資本業務提携と、7月のBirdman(7063)の業務提携という上場企業側の適時開示で、株主構成と財務が見えました。4月に5.5%を1億円で取得した相手はGCEではなく既存株主であること、7月には大株主の顔ぶれが変わりサンライフコーポレーションが新規に登場したこと、総資産81.9億円に対して純資産0.96億円という財務を、開示資料から整理します。

ダーウィンアセットパートナーズの2026年3月期決算を更新。売上高は107.9億円と前期比36%増、営業利益も過去最高を更新したが、営業外費用2.2億円でほぼ相殺され純利益は271万円。特別損失に計上された前期損益修正損の意味、立替金・未成工事支出金・預り金が膨らむBSの読み方、投資家として確認したい点を整理する。

TECRAの親会社INVESCOREの2025年末決算が開示されていました。2024年からの傾向で、貸倒引当金繰入額の急増が懸念されています。また、財務諸表の監査報告書および注記に重要な記載があり、2025年12月31日時点で、海外開発銀行...

GATES株式会社の2025年12月期決算を分析。売上高230.9億円、粗利率19.2%へ改善し営業利益は5.5億円と前期の3.7倍。一方で営業外費用3.3億円が利益の6割を食い、総資産は29.5億円から78.9億円へ拡大、自己資本比率は5.1%。親会社GATES GROUPのBSを単純合算してはいけない理由と、ナスダック上場計画の現状も整理する。

物件所在が以下のとおりで、広めの一筆の土地の一部に借賃権を設定して住宅を建てるので、地図上で場所を特定すること難しく、現地に行く以外に場所を具体的に特定することができません。　所　　在：墨田区横川一丁目22番1　地　　積：1,297.42㎡...

今話題なので来てみましたが、定点観測しないと工事の進捗状況はわかりませんよね。でも、よく見ると囲いの中に人影が。工事は止まってはいないようです。

DARWIN funding 開発型33号の対象地を2026年5月31日に現地確認。建物は建ち上がっており、運用終了予定日(2026年8月31日)まで残り3か月。運用期間内に売却が決まるかが焦点です。

DARWIN funding 開発型32号・40号・42号(借地スキーム)の対象地を2026年5月24日に現地確認。32号は基礎工事が始まったものの完了予定が運用終了予定日より後ろにずれ、40号は建築主が底地権者で面積が書面と不一致、42号は建築看板がない。契約成立前書面の「建築中」と現地のずれを整理します。