田舎もんの不動産金融ブログ　

昨今、SNS等でも話題に上がることの多いプルデンシャル生命。その主力商品として知られるのが、通称「RI」と呼ばれる「リタイアメント・インカム（年金支払型特殊養老保険）」です。この商品は、営業担当者から「老後のための貯蓄性が非常に高い」と提案...

１．現地調査による実態：法定掲示物の不在前書面には「建築中のため（詳細）記載なし」とありましたが、2026年2月10日時点の現地調査では、建築基準法に基づく「建設看板」すら設置されていません。２．権利関係：自己借地権と抵当権の整合性本件は借...

2026年1月末事業者数：271社（前月比▲2社）【撤退】①株式会社HEATS大倉：国土交通大臣許可②クラウドバンク・インキュラボ株式会社

1. ファンドの現状（再組成の内容）事業計画の見直し: 建築費の高騰に伴い、27号ファンドの再組成を実施。評価額（建築費）: 5.81億円（従来比 +2,000万円）。書面記載: 契約前書面には、旧ファンド同様に「建築中のため（詳細）記載な...

2025年12月末事業者数：273社（前月比＋３社）【新規事業者】①ＨＪアセット・マネージメント株式会社：３号※特例投資家のみ、４号、電子無②Ｈ２Ｏ株式会社：神奈川県、１、２号、電子有③ヨーク株式会社：石川県、１、２号、電子無Ｈ２Ｏ株式会社...

確認不足の点（サーバーラックらしきもはトランクルームと判明）があったため、再びエバーレ淀川（エバーグリーン淀川の地下街）に行ってきました。5分ほど歩き回ったので、とりあえず動画をアップします。※消音、自身が映り込んだ部分などはカットしていま...

TECRA社の9月29日の経過報告（）に6割のサーバー設置が完了したとの記載がありましたので、現地確認しに行きました。梅田駅からタクシーで向かう道中、運転手さんからこの団地にはある芸人コンビのお母さんが住んでいるとか、自転車屋がとても安いな...

①2024年12月26日に一部の土地（全部かもしれません）で以下の取引（登記確認）がされました。株式会社北総フォレスト（売主）→合同会社R1-YG（売主）→株式会社FUNID（買主）→合同会社R1-YG（売買予約）合同会社R1-YGがあのS...

2025年11月末事業者数：52社（前月比▲１社）【新規事業者】①株式会社クラアカ（）：大分県、1号、電子無大分初不特です。おめでとうございます！【撤退】①ヨーク株式会社：石川県②株式会社大阪真和エンタープライズ：大阪府

粗利率が約９割となっており、どんなビジネスをやっているのか知りたいです。一部の売上を純額処理している可能性もありますね。あと、BSが急拡大している点は、要注意かもしれませんね。不動産特定共同事業許可においては、「純資産 ≧（資本金又は出資の...

募集書面では「建築中のため記載なし」とありますが、ご覧のとおりで囲いすらなく。着工予定日は12月10日と記載してあります。施行者が「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」になっており、自社で施工するんでしょうか？

ヤマワケの恵比寿ファンド（恵比寿2丁目）を訪れました。本件は画像左で、画像右が「東京都渋谷区恵比寿　宅地ファンド」で運用中です。2件を更地にしてマンションディベロッパーに売却することになると思いますが、左建物の１，２階に法人、3階に個人の方...

TOHCERSの豊島区池袋2丁目ファンドの現地を訪れました。前書面には建物が2棟の記載がありますが、通りから見る限りは、確認できませんでした。※画像（左）ポストに表札は出てませんでしたが、住民の方がいらっしゃるのは確認できました。※前書面に...

陸の孤島といっても過言ではない浜川崎に行ってきました。ファンドの前書面などを見ると「建築中のため記載なし」という文言がいくつか見られますが、現地に行ってみると画像のとおりで、「建築中」とは何を意味するのか考えてしまいました。【時系列整理】①...

2025年11月末事業者数：270社（前月比＋４社）【新規事業者】①CBRE株式会社：３号※特例投資家のみ、４号、電子無②株式会社フュディアルクリエーション：東京都、１、２号、電子無③日本収益不動産株式会社：京都府、１、２号、電子無④株式会...

なかなかな物件を扱ってるだけあって粗利率は高いですが、直近の在庫回転が低下しているのが気になります。株主と同社のBS、PLの細部を見て思うのは、親会社の不特ヴィークル？な印象です。で、スター建設の100％子会社のようですが、全国に「スター建...

３号（SPC型）でコーポレートは関係ないですが、ご参考までに。AM会社的（手数料ビジネス：売上額が小さく、利益率が高い）になっていくのかなと思いましたが、そういう感じではなく、まだまだJPBASE事業をやっていきそうですね。

正直な感想としては、開発物をやっていて、利益がこれしか残らないのか・・・。BSも拡大傾向ですし。。。テクニカルな話ですが、おそらく前期決算から、匿名組合分配金を販管費から営業外費用に変更している感じがしますね。

らくたま33号の銀座8丁目商業ビルファンドの現地を訪れました。画像（右側）のとおりの古ビルです。画像（左）の南西側隣地の古ビルが解体作業に入っており、更に南西側が駐車場になっているので、本地を含めて一体で開発を考える方が出口になると予想しま...

移動ついでに、TORCHESの東大井5戸丁目ファンドの現場に寄ってみました。画像（右：北側　左：南側）のとおり、解体が始まっています。大井町駅から徒歩数分と好立地です。が、現地で気になったのは、前書面にも記載がありますが、南北共に前面道路幅...

子会社のTORCHESで不特参入を果たした同社ですが、前書面等に出てくる財務数値は子会社TORCHESのものであるため、同社の決算分析の際に利用した数値は、COMMOSUSの開示書類や決算官報を組み合わせたものです。しかしながら、おそらく上...

六本木ブレインマッピングプレイス？に投資したようですが、物件の所在地が荒川区東日暮里と意味がわかりませんが、とりあえず物件情報は以下の通りです。区分事務所みたいですね。物件所在地が住居表示か地番表示か不明ですが、住居表示では①と②が該当し、...

山口県で唯一の不特事業者「田村ビルズ」の取り組みです。地域課題解決と事業創出を両立する「やまぐち応援ファンド」の第2号投資案件として、新築分譲住宅プロジェクト「未来へ紡ぐ・山口市大殿地区活性化プロジェクト」の実施を決定したとのことです。リス...

AGレンディングの借手で度々登場する企業が気になっています。株式会社ココザス（）物件を取得する際にAGレンディングを利用しており、貸別荘にリノベ後、1口２００万円（物件により異なる）、２５名に持分を販売しています。持分オーナーには数泊分の割...

親会社がバタバタしていますが、怯むことなく募集する同社。ファーストインプレションは、売出事例で1,000万円/坪台のものもあり、本地は4.8億円（出資総額）/91.3坪（301.85㎡）＝525万円/坪 で割安あり。ちなみに隣地（右側角地）...

追記：レボリューションの開示前を見る前に書いた記事です。ん？この規模で従業員7名？？そして、自己資本比率0.6％。そこまでBSにレバをかけるんだったら、ROEは100％を超えてほしいですね。決算上の粗利率が高いので案件自体は面白い（延長も多...

TRIADもレバがすごい！と聞いていましたが、過去数年と5％程度を維持し、コントロールしているように見えますね。販管費も低く好印象です。意外と粗利率が低いです。短期だから年率は高くみえるけど、単純に粗利率でみると高くないということでしょうか...

PRTIMESを見てたら、株式会社ミナトマネジメントが不特3号の任意組合型の組成ができるようになったとの記事を見かけました。一般的に任意組合型は1号ですよね。数年前に、不特業界で有名な弁護士さんと、任意組合に法人格はないけど、3号だとSPC...

レバがすごい！と噂を耳にしていたので、決算書を分析してみました。今回の気になる数値を赤字にしています。年々BSが膨張する一方で、収益性が低下しています。無理してないですかね？あと、固定資産「投資その他資産」が気になります。出資金？長期貸付金...

登記簿謄本を調べると、個人の方が23年前に取得された物件のようです。ちなみに乙区を見ると極度が数年おきに増額されているので、諸事情が想像できます。さて、本件の評価ですが以下の2点だと思います。①収益物件としての価値を見るか？マスターリースで...