田舎もんの不動産金融ブログ　

宮城県富谷市の「事業用地EXITファンド」について、登記情報や現地の状況を調査した結果、いくつか気になる点が見えてきました。現時点で判明している内容を共有します。1. 対象地の現状：「山」「小さな飛び地」対象地の所在（富谷市明石西ノ入）を確...

最近、ヤマワケエステートの「水納島案件」が話題となっていますね。 私自身、直近のレポート詳細までは把握できていないため、深入りは避けつつも、公開情報をもとに現在の状況を整理してみました。正直な感想としては、西側プロジェクトに関与している京阪...

不動産特定共同事業法施行規則の一部改正に当たり、パブリックコメント（意見公募手続）が実施されています。（）建築に関する事項、評価額に関する事項について、条文新設されていますので一部抜粋します。真面目にやってれば、大したことない内容です。【第...

フェーズ１・２で、湯島3丁目413番1（赤枠）と412番（赤枠）を取得、フェーズ３で411番3（青枠）を追加取得予定。ちなみに、ストリートビューでみると、412番は風俗店だったことが分かります。※風俗店の閉店が2024年8月で、TRIADの...

2026年2月末事業者数：51社（前月比＋1社）【新規】株式会社LivEQuality大家さん　（愛知県、電子無）社名に少しだけ不安を覚えました笑

2026年2月末事業者数：270社（前月比▲1社）【新規】株式会社TAKUTO（大阪・電子無）【撤退】LLDアセットマネジメント株式会社（北海道）東雲アドバイザーズ株式会社（東京）

2025年11月末の決算情報が出ていたので、更新しました。ついに原価が0。見えない部分ですが、特別損益で3億円の益と3.5億の損がでています。BSが3倍に拡大。ROA、ROEが低く、流動比率は100％割れ継続。社会保険被保険者数も引き続き1...

2025年2月20日に、株式会社キムラタン（東証スタンダード上場）が、不特事業者のSwanstyle株式会社の買収を発表しました。記事はこちらをクリック買収価格は、純資産1.5億円に対して、買収額が2億円。Swanstyle社は未上場の不動...

電子募集を行っておらず決算情報が入手しづらかった同社ですが、2号事業としてLUFULL INVESTMENTが電子募集を行ったため、決算情報入手できました。HPを拝見したところ、幅広いアセットタイプを扱っている事業者のようです。決算について...

らくたま37号ファンドは、建物の建築費を調達することを目的としたファンドです。契約締結前交付書面には、以下の趣旨が記載されています。「本ファンドの投資対象は建築予定の建物であり、土地は当該建物の敷地として利用する。なお、当該土地は運用中の『...

昨今、SNS等でも話題に上がることの多いプルデンシャル生命。その主力商品として知られるのが、通称「RI」と呼ばれる「リタイアメント・インカム（年金支払型特殊養老保険）」です。この商品は、営業担当者から「老後のための貯蓄性が非常に高い」と提案...

１．現地調査による実態：法定掲示物の不在前書面には「建築中のため（詳細）記載なし」とありましたが、2026年2月10日時点の現地調査では、建築基準法に基づく「建設看板」すら設置されていません。２．権利関係：自己借地権と抵当権の整合性本件は借...

2026年1月末事業者数：271社（前月比▲2社）【撤退】①株式会社HEATS大倉（国土交通大臣）②クラウドバンク・インキュラボ株式会社（東京都）

1. ファンドの現状（再組成の内容）事業計画の見直し: 建築費の高騰に伴い、27号ファンドの再組成を実施。評価額（建築費）: 5.81億円（従来比 +2,000万円）。書面記載: 契約前書面には、旧ファンド同様に「建築中のため（詳細）記載な...

2025年12月末事業者数：273社（前月比＋３社）【新規事業者】①ＨＪアセット・マネージメント株式会社：３号※特例投資家のみ、４号、電子無②Ｈ２Ｏ株式会社：神奈川県、１、２号、電子有③ヨーク株式会社：石川県、１、２号、電子無Ｈ２Ｏ株式会社...

確認不足の点（サーバーラックらしきもはトランクルームと判明）があったため、再びエバーレ淀川（エバーグリーン淀川の地下街）に行ってきました。5分ほど歩き回ったので、とりあえず動画をアップします。※消音、自身が映り込んだ部分などはカットしていま...

TECRA社の9月29日の経過報告（）に6割のサーバー設置が完了したとの記載がありましたので、現地確認しに行きました。梅田駅からタクシーで向かう道中、運転手さんからこの団地にはある芸人コンビのお母さんが住んでいるとか、自転車屋がとても安いな...

①2024年12月26日に一部の土地（全部かもしれません）で以下の取引（登記確認）がされました。株式会社北総フォレスト（売主）→合同会社R1-YG（売主）→株式会社FUNID（買主）→合同会社R1-YG（売買予約）合同会社R1-YGがあのS...

2025年11月末事業者数：52社（前月比▲１社）【新規事業者】①株式会社クラアカ（）：大分県、1号、電子無大分初不特です。おめでとうございます！【撤退】①ヨーク株式会社：石川県②株式会社大阪真和エンタープライズ：大阪府

粗利率が約９割となっており、どんなビジネスをやっているのか知りたいです。一部の売上を純額処理している可能性もありますね。あと、BSが急拡大している点は、要注意かもしれませんね。不動産特定共同事業許可においては、「純資産 ≧（資本金又は出資の...

募集書面では「建築中のため記載なし」とありますが、ご覧のとおりで囲いすらなく。着工予定日は12月10日と記載してあります。施行者が「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」になっており、自社で施工するんでしょうか？

ヤマワケの恵比寿ファンド（恵比寿2丁目）を訪れました。本件は画像左で、画像右が「東京都渋谷区恵比寿　宅地ファンド」で運用中です。2件を更地にしてマンションディベロッパーに売却することになると思いますが、左建物の１，２階に法人、3階に個人の方...

TOHCERSの豊島区池袋2丁目ファンドの現地を訪れました。前書面には建物が2棟の記載がありますが、通りから見る限りは、確認できませんでした。※画像（左）ポストに表札は出てませんでしたが、住民の方がいらっしゃるのは確認できました。※前書面に...

陸の孤島といっても過言ではない浜川崎に行ってきました。ファンドの前書面などを見ると「建築中のため記載なし」という文言がいくつか見られますが、現地に行ってみると画像のとおりで、「建築中」とは何を意味するのか考えてしまいました。【時系列整理】①...

2025年11月末事業者数：270社（前月比＋４社）【新規事業者】①CBRE株式会社：３号※特例投資家のみ、４号、電子無②株式会社フュディアルクリエーション：東京都、１、２号、電子無③日本収益不動産株式会社：京都府、１、２号、電子無④株式会...

なかなかな物件を扱ってるだけあって粗利率は高いですが、直近の在庫回転が低下しているのが気になります。株主と同社のBS、PLの細部を見て思うのは、親会社の不特ヴィークル？な印象です。で、スター建設の100％子会社のようですが、全国に「スター建...

３号（SPC型）でコーポレートは関係ないですが、ご参考までに。AM会社的（手数料ビジネス：売上額が小さく、利益率が高い）になっていくのかなと思いましたが、そういう感じではなく、まだまだJPBASE事業をやっていきそうですね。

正直な感想としては、開発物をやっていて、利益がこれしか残らないのか・・・。BSも拡大傾向ですし。。。テクニカルな話ですが、おそらく前期決算から、匿名組合分配金を販管費から営業外費用に変更している感じがしますね。

らくたま33号の銀座8丁目商業ビルファンドの現地を訪れました。画像（右側）のとおりの古ビルです。画像（左）の南西側隣地の古ビルが解体作業に入っており、更に南西側が駐車場になっているので、本地を含めて一体で開発を考える方が出口になると予想しま...

移動ついでに、TORCHESの東大井5戸丁目ファンドの現場に寄ってみました。画像（右：北側　左：南側）のとおり、解体が始まっています。大井町駅から徒歩数分と好立地です。が、現地で気になったのは、前書面にも記載がありますが、南北共に前面道路幅...