登記簿謄本を調べると、個人の方が23年前に取得された物件のようです。
ちなみに乙区を見ると極度が数年おきに増額されているので、諸事情が想像できます。
さて、本件の評価ですが以下の2点だと思います。
①収益物件としての価値を見るか？
マスターリースで、インカム2％を確保してるようですが、本地が一般にいう高級住宅地なので、収益目的ではなく実需目的が主だと思うので、リノベしなくてもよくない？と思ったり。。
②土地としての価値を見るか？
近隣の土地の売出・取引事例を調べると、坪1,200～1,400万円の売出事例が見られ、成約事例は900万円程度のものが確認できます。
では、いくらで売れればいいか？
元本（43,500万円）を棄損せずに、配当を満たすキャピタルゲイン1,683万円（39,150万円×4.3％）＝45,183万円（坪1458.6万円）
筆者の感覚的には、坪1,458万円で売れるっちゃあ売れるような気もするけど、まあ攻めてますよね。
