らくたま37号ファンドは、建物の建築費を調達することを目的としたファンドです。契約締結前交付書面には、以下の趣旨が記載されています。
「本ファンドの投資対象は建築予定の建物であり、土地は当該建物の敷地として利用する。なお、当該土地は運用中の『らくたま27号（フェーズ1）』の対象不動産であり、本事業（37号）においては土地そのものを直接の投資対象とはしない」
ここで一つの疑問が生じます。「建物のみを対象とするファンド」は、法的に組成可能なのでしょうか？ 関連法規を整理して検討します。
1. 不動産特定共同事業法における「不動産」の定義
まず、不動産特定共同事業法が規定する不動産の定義を確認しましょう。
- 不動産特定共同事業法 第2条第1項では、不動産を「宅地建物取引業法第2条第1号に掲げる宅地
及び又は建物」と定義しています。※建物には、宅地建物取引業法は掛かりません。
2. 「宅地」と「建物」の法的解釈
次に、宅地建物取引業法および建築基準法における定義を掘り下げていきます。
- 宅建業法 第2条第1項（宅地の定義）「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地を指します。これには都市計画法第8条第1項に規定される「用途地域」内の土地が含まれます。
- 建築基準法 第2条第1項（建築物の定義）宅建業法上の「建物」は、一般に建築基準法の「建築物」と同義と解釈されます。同法では、建築物を「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの、これに附属する門や塀、および付随する建築設備」と定めています。
今回のファンドは、「土地そのものを直接の投資対象としない」との記述あります。ファンド単体でみれば、土地は投資対象ではなく、建物が土地に定着してないと解することも可能ですが、物理的にみれば定着していると解することも可能です。
ちなみに他社のフェーズ分けされたファンドは、フェーズごとに償還と、土地を含めた再組成を繰り返しているのでその点はクリアになっていると理解しています。
なんか、すっきりしませんね。。。
他社で同様のスキームで組成した事例があれば教えて頂けると助かります。
