宮城県富谷市　事業用地EXITファンド

宮城県富谷市の「事業用地EXITファンド」について、登記情報や現地の状況を調査した結果、いくつか気になる点が見えてきました。現時点で判明している内容を共有します。

1. 対象地の現状：「山」「小さな飛び地」

対象地の所在（富谷市明石西ノ入）を確認したところ、地図およびストリートビューによる現状は「山林」の状態でした。（前書面に山林の記載あり） また、地番「6-2」については、他の敷地から離れた小さな「飛び地」となっており、一体的な事業用地としての活用には疑問が残ります。

2. 物件の持分構成

現在の登記上の持分比率は以下の通りです。

• 富谷市明石西ノ入 3番1・3番2
  • ヤマワケエステート社：3/4
  • 株式会社スーパーシティ富谷：1/8
  • 個人：1/8
• 富谷市明石西ノ入 6番2（飛び地）
  • ヤマワケエステート社：1/1（単独所有）
    

※第251条【共有物の変更】
各共有者は、他の共有者の同意（全員）を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を加えることができない。
→持分が分散している状況で開発できるのでしょうか？

3. 調査で判明した「3つの気になる動き」

① 前所有者と関連会社の関係性

ファンド組成日にヤマワケ社へ持分を譲渡した「株式会社ビーアウル（大阪）」は、東海環境株式会社（大阪）の営業本部と同一住所であり、代表者も同一人物です。なお、ビーアウル社を検索すると、おそらく同一と思われる会社がクラウドソーシングサイトでのウェブ系業務の受注実績などが確認でき、不動産実務との関連性が不透明です。

② 「スーパーシティ富谷」を巡る不自然な動き

前述の「株式会社ビーアウル」と「株式会社スーパーシティ富谷」の社名は、同土地（3-1、3-2）の登記に複数回登場します。①令和2年の贈与取得、のちに解除？②令和４年の取得、③令和5年の取得、④令和6年のヤマワケへ売却の4回。

• 株式会社スーパーシティ富谷という会社は宮城県内2社、仙台市（①の取引）と富谷市（②③④の取引）にあり、どちらも都内のM&A仲介会社関係者が代表を務めている。
• 富谷市の法人は、令和4年６月に東京から移転した際、同時に「株式会社コインバンク」から社名変更されている。
• 代表者が頻繁に交代しており、令和４年６月の移転と社名変更時にM&A仲介関係者から女性代表へ、そして再び令和7年3月には元の関係者へと、短期間で入れ替わっている。

③ 運用開始後の持分移動

ファンド運用開始後の令和7年2月、それまで個人が所有していた3番1・3番2の持分（各1/8）を、株式会社スーパーシティ富谷（富谷市）が取得して、再び共有者に名を連ねています。

４．その他

M&A仲介会社（前述のM＆A仲介関係者が代表）が富谷市の面積の異なる土地を売りに出している情報も見つかりました。