らくたま33号の銀座8丁目商業ビルファンドの現地を訪れました。画像（右側）のとおりの古ビルです。
画像（左）の南西側隣地の古ビルが解体作業に入っており、更に南西側が駐車場になっているので、本地を含めて一体で開発を考える方が出口になると予想します。
想定収支では、想定賃収：約4,200万円に対し、現状賃収：2,100万円となっていますが、開発するなら、新テナントを入れることは想定しずらく、現オーナーが一定期間家賃を払って使用し続けるか、現オーナー退去後の床を子会社で借上げることで達成するのではないかと想像しています。
ファンドの取得土地坪単価：約4,300万円／坪（8.8億円／20.479坪）をどう見るかですが、近所に公示地価地点（銀座8-6-2)があり、2025年で約4,720万円／坪（https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/13/102_kouji/5_53/）と、公示価格以下で買えているうえ、想定収支ではキャピタルゲインを1,200万円しか見込んでいないので、リスクは高くないと思います。
明日、隣地の登記を見て、面白そうだったら追記します。
